物業(yè)管理師基本制度教材考點(diǎn)：前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度

　　前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)則

　　(一)招標(biāo)原則與招標(biāo)形式

　　招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實(shí)施，前期物業(yè)管理招標(biāo)人是指依法進(jìn)行前期物業(yè)管理招標(biāo)的物業(yè)建設(shè)單位。

　　1.招標(biāo)原則

　　(1)不得以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人。例如采取地方保護(hù)主義，限制外地物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)。又如從企業(yè)所有制角度進(jìn)行限制，不允許民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)等。這些以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人的作法，不僅違背公開(kāi)、公平、公正、誠(chéng)實(shí)信用的招標(biāo)投標(biāo)原則，而且與物業(yè)管理市場(chǎng)化背道而馳。

　　(2)不得對(duì)潛在投標(biāo)人實(shí)行歧視待遇。對(duì)潛在投標(biāo)人區(qū)分三六九等區(qū)別對(duì)待，也是違背公開(kāi)、公平、公正、誠(chéng)實(shí)信用的招標(biāo)投標(biāo)原則。例如對(duì)某些潛在投標(biāo)人詳盡介紹招標(biāo)項(xiàng)目并允許查驗(yàn)項(xiàng)目，而對(duì)其他潛在投標(biāo)人則掩飾項(xiàng)目情況或不給予同等、合理的投標(biāo)準(zhǔn)備時(shí)間等。這些做法不僅損害了受歧視投標(biāo)人的合法權(quán)益，而且必然導(dǎo)致不公正的招標(biāo)結(jié)果。

　　(3)不得對(duì)潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)際不符的資格要求。物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)應(yīng)當(dāng)實(shí)事求是，符合物業(yè)管理項(xiàng)目的資質(zhì)要求和招標(biāo)市場(chǎng)行情。如果向潛在投標(biāo)人提出不切實(shí)際的投標(biāo)條件或要求，不僅會(huì)導(dǎo)致招標(biāo)失敗，而且也給投標(biāo)方造成損害。

　　2.招標(biāo)形式

　　前期物業(yè)管理招標(biāo)分為公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。

　　(1)公開(kāi)招標(biāo)、

　　公開(kāi)招標(biāo)要求招標(biāo)人在公共媒介上發(fā)布招標(biāo)公告，例如在報(bào)紙、廣播、電視、網(wǎng)站上發(fā)布公告，邀請(qǐng)不特定的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)。同時(shí)，公開(kāi)招標(biāo)還須在中國(guó)住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)網(wǎng)上發(fā)布免費(fèi)招標(biāo)公告，以便利全國(guó)同業(yè)廣泛了解物業(yè)管理招標(biāo)信息。招標(biāo)人發(fā)布的招標(biāo)公告，應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱、地址、招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。

　　(2)邀請(qǐng)招標(biāo)

　　邀請(qǐng)招標(biāo)也稱定向招標(biāo)，是指招標(biāo)人有選擇的向物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書，邀請(qǐng)?zhí)囟ㄎ飿I(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)，主要適用對(duì)物業(yè)管理有特定要求的物業(yè)管理項(xiàng)目，例如，有復(fù)雜專業(yè)設(shè)備設(shè)施的物業(yè)管理項(xiàng)目、有保密要求的物業(yè)管理項(xiàng)目。采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，招標(biāo)人必須向3個(gè)以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書，投標(biāo)邀請(qǐng)書內(nèi)容與公開(kāi)招標(biāo)的招標(biāo)公告內(nèi)容相同。

　　3.招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)

　　無(wú)論公開(kāi)招標(biāo)與邀請(qǐng)招標(biāo)，招標(biāo)人可以自行組織和實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)，沒(méi)有能力組織和實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)的，也可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜。物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人委托的范圍內(nèi)辦理招標(biāo)事宜，既不能越權(quán)代理，也不能違反前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)規(guī)定。

　　招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)是依法設(shè)立、從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的社會(huì)中介組織。目前，大中城市一般都有專門從事物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)代理的公司和機(jī)構(gòu)。從事物業(yè)管理的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

　　(1)有從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所和相應(yīng)資金;

　　(2)有能夠編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)的相應(yīng)專業(yè)力量;

　　(3)有房地產(chǎn)行政主管部門建立的物業(yè)管理評(píng)標(biāo)老師名冊(cè)。

編輯推薦：

　　(二)招標(biāo)文件的編制與招標(biāo)項(xiàng)目備案

　　1.招標(biāo)文件的編制

　　《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。前期物業(yè)管理招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：

　　(1)招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介：包括招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式、項(xiàng)目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等;

　　(2)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求：包括物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容和應(yīng)當(dāng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)等;

　　(3)對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求：包括投標(biāo)人資格、投標(biāo)書形式、主要內(nèi)容等;

　　(4)評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法;

　　(5)招標(biāo)活動(dòng)方案：包括招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)情況，開(kāi)標(biāo)時(shí)間和地點(diǎn)等;

　　(6)物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說(shuō)明;

　　(7)其他事項(xiàng)的說(shuō)明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。

　　2.招標(biāo)項(xiàng)目備案

　　招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的10日前，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。備案應(yīng)向房地產(chǎn)行政主管部門提交以下材料：

　　(1)與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的政府批件;

　　(2)招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請(qǐng)書;

　　(3)招標(biāo)文件;

　　(4)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

　　房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標(biāo)有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)責(zé)令招標(biāo)人改正。

　　(三)招標(biāo)程序規(guī)則

　　《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定：

　　(1)招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需的合理期間，公開(kāi)招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于20日。

　　(2)招標(biāo)人對(duì)已發(fā)出的招標(biāo)文件，認(rèn)為必須澄清或者修改有關(guān)內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前，以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。

　　(3)招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體情況，可以組織潛在的投標(biāo)申請(qǐng)人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料。對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人提出的疑問(wèn)應(yīng)當(dāng)予以澄清并以書面形式發(fā)送給所有的招標(biāo)文件收受人。

　　(4)通過(guò)招投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時(shí)限完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作：

　?、傩陆ìF(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成;

　　②預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成;

　?、鄯浅鍪鄣男陆ㄎ飿I(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。

編輯推薦：

　　物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)規(guī)則

　　(一)投標(biāo)要求與投標(biāo)文件

　　投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和招標(biāo)文件要求的其他條件。由于物業(yè)管理項(xiàng)目的規(guī)模、性質(zhì)、設(shè)備情況、質(zhì)量要求不同，相關(guān)政策和招標(biāo)人對(duì)投標(biāo)人的企業(yè)資質(zhì)要求也不同。因此，投標(biāo)人必須達(dá)到政策或招標(biāo)文件要求的企業(yè)資質(zhì)等級(jí)。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)不符合條件的，投標(biāo)文件可能被視為廢標(biāo)。

　　為保證招標(biāo)項(xiàng)目切實(shí)實(shí)現(xiàn)良好的物業(yè)管理，招標(biāo)文件根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的特殊需要，可以對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和業(yè)績(jī)提出特殊要求，如對(duì)物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備有經(jīng)管經(jīng)驗(yàn)并有良好業(yè)績(jī)等，因此投標(biāo)人還應(yīng)當(dāng)具有招標(biāo)文件提出的其他條件。

　　投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件要求的內(nèi)容編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出相應(yīng)。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：(1)投標(biāo)函;(2)投標(biāo)報(bào)價(jià);(3)物業(yè)管理方案;(4)招標(biāo)文件要求提供的其他材料。

　　(二)投標(biāo)程序

　　1.投標(biāo)文件的送達(dá)

　　投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止日期前，將投標(biāo)文件密封送達(dá)投標(biāo)地點(diǎn)。招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后，應(yīng)當(dāng)向投標(biāo)人出具標(biāo)明簽收人和簽收時(shí)間的憑證，并妥善保存投標(biāo)文件。在開(kāi)標(biāo)前，任何單位和個(gè)人均不得開(kāi)啟投標(biāo)文件。在投標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間后送達(dá)的投標(biāo)文件，為無(wú)效的投標(biāo)文件，投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)拒收。

　　2.投標(biāo)文件的補(bǔ)充修改或撤回

　　投標(biāo)文件送達(dá)后，投標(biāo)人可以補(bǔ)充、修改或撤回投標(biāo)文件，但必須在招標(biāo)文件要求投標(biāo)文件的截止時(shí)間前進(jìn)行。投標(biāo)人補(bǔ)充、修改或者撤回已提交的投標(biāo)文件的，應(yīng)當(dāng)將補(bǔ)充、修改的內(nèi)容作為投標(biāo)文件的組成部分，并書面通知招標(biāo)人。在招標(biāo)文件要求提交招標(biāo)文件的截止時(shí)間后送達(dá)的，補(bǔ)充或者修改的內(nèi)容無(wú)效。

　　3.投標(biāo)禁止行為

　　為防止投標(biāo)人以非法手段騙取中標(biāo)，《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定了以下禁止行為：

　　(1)投標(biāo)人不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)。

　　(2)投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo)，不得排擠其他投標(biāo)人的公平競(jìng)爭(zhēng)，不得損害投標(biāo)人或者其他投標(biāo)人的合法權(quán)益。

　　(3)投標(biāo)人不得與招標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益或者他人的合法權(quán)益。

　　(4)禁止投標(biāo)人以向投標(biāo)人或者評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員行賄等不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)。

　　開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)

　　(一)開(kāi)標(biāo)

　　(1)開(kāi)標(biāo)時(shí)間應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時(shí)間進(jìn)行。

　　(2)開(kāi)標(biāo)地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中預(yù)先確定，如變更開(kāi)標(biāo)地點(diǎn)，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)事先通知投標(biāo)人，以保證全體投標(biāo)人準(zhǔn)時(shí)到場(chǎng)后開(kāi)標(biāo)。

　　(3)開(kāi)標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人、監(jiān)標(biāo)人、投標(biāo)人和評(píng)標(biāo)人到齊后公開(kāi)進(jìn)行。

　　(4)開(kāi)標(biāo)由招標(biāo)人主持，由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，也可以由招標(biāo)人委托的公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查并公證。經(jīng)確認(rèn)無(wú)誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的主要內(nèi)容。其中，招標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前收到的所有投標(biāo)文件，包括投標(biāo)人對(duì)投標(biāo)書的補(bǔ)充、修改文件，開(kāi)標(biāo)時(shí)都必須當(dāng)眾拆封。

　　(5)開(kāi)標(biāo)過(guò)程應(yīng)當(dāng)作好記錄，由招標(biāo)人存檔備查。

編輯推薦：

　　(二)評(píng)標(biāo)

　　1.評(píng)標(biāo)老師名冊(cè)

　　房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立評(píng)標(biāo)的老師名冊(cè)，由具有經(jīng)驗(yàn)的人員組成物業(yè)管理評(píng)標(biāo)老師庫(kù)。省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可以將老師數(shù)量少的城市的老師名冊(cè)予以合并，或者實(shí)行老師名冊(cè)計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)，以被聘請(qǐng)。

　　房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)進(jìn)入老師名冊(cè)的老師進(jìn)行有關(guān)法律和業(yè)務(wù)的培訓(xùn)，對(duì)其評(píng)標(biāo)能力、廉潔公正等進(jìn)行綜合考評(píng)，及時(shí)取消不稱職或者違法違規(guī)人員的評(píng)標(biāo)老師資格。被取消評(píng)標(biāo)老師資格的人員，不得再參加任何評(píng)標(biāo)活動(dòng)。

　　2.評(píng)標(biāo)委員會(huì)

　　評(píng)標(biāo)活動(dòng)由招標(biāo)人依法組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人的代表和評(píng)標(biāo)老師共同組成，成員為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的老師不得少于成員總數(shù)的三分之二。評(píng)標(biāo)委員會(huì)的老師成員，由招標(biāo)人從房地產(chǎn)行政主管部門建立的老師名冊(cè)中采取隨機(jī)抽取的方式確定。招標(biāo)人的代表和評(píng)標(biāo)老師與投標(biāo)人有利害關(guān)系的，不得進(jìn)入評(píng)標(biāo)項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)委員會(huì)。

　　3.評(píng)標(biāo)規(guī)則

　　評(píng)標(biāo)委員會(huì)可以用書面形式要求投標(biāo)人對(duì)投標(biāo)文件中含義不明確的內(nèi)容作必要的澄清或者說(shuō)明。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)采用書面形式進(jìn)行澄清或者說(shuō)明，其澄清或者說(shuō)明不得超出投標(biāo)文件的范圍或者改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。

　　在評(píng)標(biāo)過(guò)程中，評(píng)標(biāo)委員會(huì)可以要求投標(biāo)人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)答辯，召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)答辯會(huì)的，應(yīng)當(dāng)事先在招標(biāo)文件中說(shuō)明，并注明所占的評(píng)分比重。評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的評(píng)標(biāo)要求，根據(jù)標(biāo)書評(píng)分、現(xiàn)場(chǎng)答辯等情況進(jìn)行綜合評(píng)標(biāo)。除現(xiàn)場(chǎng)答辯部分外，評(píng)標(biāo)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)在保密的情況下進(jìn)行。評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審和比較，然后對(duì)評(píng)標(biāo)結(jié)果簽字確認(rèn)。

　　評(píng)標(biāo)委員會(huì)經(jīng)評(píng)審，認(rèn)為所有投標(biāo)文件都不符合招標(biāo)文件要求的，可以否決所有投標(biāo)。依法必須進(jìn)行招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目的所有投標(biāo)被否決的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo)。

　　評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面評(píng)標(biāo)報(bào)告，闡明評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)各投標(biāo)文件的評(píng)審和比較意見(jiàn)，并按照招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法，推薦不超過(guò)3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。

　　(三)中標(biāo)

　　招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序先后確定中標(biāo)人。只有當(dāng)確定中標(biāo)的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)，或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標(biāo)人才可以依序確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限30日前確定中標(biāo)人。投標(biāo)有效期是招標(biāo)人向投標(biāo)人告知并承諾完成招標(biāo)、投標(biāo)活動(dòng)的期限，投標(biāo)有效期應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中載明。

　　招標(biāo)人確定中標(biāo)人后，應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，同時(shí)應(yīng)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人，并應(yīng)當(dāng)返還其投標(biāo)書。

　　招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。備案資料應(yīng)當(dāng)包括開(kāi)標(biāo)評(píng)標(biāo)過(guò)程、確定中標(biāo)人的方式及理由、評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)報(bào)告、中標(biāo)人的投標(biāo)文件等資料。委托代理招標(biāo)的，還應(yīng)當(dāng)附招標(biāo)代理委托合同。

　　招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同;招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。

　　招標(biāo)人無(wú)正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同，或中標(biāo)人無(wú)正當(dāng)理由不與招標(biāo)人簽訂合同，應(yīng)當(dāng)賠償給對(duì)方造成的損失。

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