物業(yè)管理師基本制度教材考點：企業(yè)資質管理制度

　　物業(yè)管理企業(yè)資質管理的必要性

　　物業(yè)管理企業(yè)資質管理是《條例》設定的行政許可，《條例》之所以規(guī)定實行物業(yè)管理企業(yè)資質管理制度，是基于以下幾方面的考慮：

　　第一，針對當前我國物業(yè)管理的發(fā)展現狀，有必要加強對物業(yè)管理企業(yè)的資質管理，把好市場準人關。

　　近幾年來，物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展，但是，物業(yè)管理市場存在不同程度的混亂現象。不少物業(yè)管理企業(yè)體制、機制有缺陷，管理不規(guī)范、服務不到位、亂收費，業(yè)主對這些問題的投訴上升，反映比較強烈。實行市場準入制度，通過資質管理，對不同管理規(guī)模、服務水平、市場競爭能力的企業(yè)核定相應的資質等級，有助于扶植一批機制新、規(guī)模大、成本低、質量高、實力強、信譽好的物業(yè)管理品牌企業(yè);通過資質年檢和資質動態(tài)管理，可以及時清理、整頓管理水平低、經營不規(guī)范、社會形象差的企業(yè)。對物業(yè)管理行業(yè)實行市場準人制度，嚴格審查物業(yè)管理企業(yè)的資質，是現階段加強行政監(jiān)管、規(guī)范企業(yè)行為、有效解決群眾投訴、凈化物業(yè)管理市場的必要手段。

　　第二，針對物業(yè)管理企業(yè)的管理服務特性，有必要對物業(yè)管理企業(yè)建立市場準入和清出制度。

　　物業(yè)管理企業(yè)，尤其是居住類物業(yè)管理企業(yè)，提供的管理和服務與居民生活密切相關，直接影響到居民的生活質量、人身健康和生命財產安全。物業(yè)管理具有公共產品的性質，實質上是對業(yè)主共同事務進行管理的一種服務活動。一般說來，物業(yè)管理企業(yè)按照合同約定，既負責物業(yè)共用部位和共用設施設備的維修養(yǎng)護，也承擔物業(yè)管理區(qū)域范圍內公共秩序的維護責任。如果主管部門對物業(yè)管理企業(yè)缺乏有效的監(jiān)管，則可能導致業(yè)主的權益和社會公共利益受到損害，引起社會的不安定。

　　物業(yè)管理企業(yè)是一種以較少自有資本而管理龐大資產的企業(yè)。一般情況下，企業(yè)運營成本較低，企業(yè)注冊資本相對較少。如一家管理50萬平方米小區(qū)的企業(yè)，其自身資產可能僅有100萬元，但是所管物業(yè)的價值卻達20億元之多，因其管理水平而引起物業(yè)價值波動1%，則有2000萬之多，遠超過其自身資產量。國外的物業(yè)管理企業(yè)有的稱作財產管理公司，除提供物業(yè)管理服務外，也要負責物業(yè)的經營，我國的物業(yè)管理企業(yè)正朝著這一方向發(fā)展。無論是物業(yè)管理，還是物業(yè)資產管理，物業(yè)管理企業(yè)的抗風險能力都較弱。實行資質管理，有助于提高物業(yè)管理企業(yè)的管理服務水平，有助于防范企業(yè)經營風險，有助于發(fā)揮物業(yè)管理的社會效益。

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　　第三，針對物業(yè)管理的專業(yè)特性，需要實行企業(yè)資質審批制度。

　　物業(yè)管理企業(yè)提供的服務，表現在消費者面前的，更多的是維護公共秩序，如保安、保潔等，但其最基本的服務還是負責房屋及其設備設施的維護管理。隨著經濟的發(fā)展和科技的進步，建設領域不斷涌現新技術、新產品，物業(yè)的智能化程度越來越高，這就要求物業(yè)管理企業(yè)具有掌握管理技術和硬件技術的專業(yè)人員，具有先進的管理工具及設備，建立一套科學、規(guī)范的管理措施及工作程序。物業(yè)管理與物業(yè)的規(guī)劃設計、施工一樣，具有一定的專業(yè)性。實行市場準人和清出制度，有利于物業(yè)管理行業(yè)適應產業(yè)結構調整升級的趨勢和現代城市發(fā)展的需要，有利于推進物業(yè)管理行業(yè)的技術進步。

　　物業(yè)管理企業(yè)資質的條件、分級、申請、審批、動態(tài)管理等均應當屬于物業(yè)管理企業(yè)資質管理制度的內容?！稐l例》沒有對資質管理制度的內容作具體規(guī)定，而是授權國務院建設行政主管部門制定具體辦法。

　　物業(yè)管理企業(yè)的資質等級

　　(一)取得資質等級的條件

　　物業(yè)管理企業(yè)資質等級分為一、二、三級。各資質等級物業(yè)管理企業(yè)的條件如下：

　　1.一級資質

　　(1)注冊資本人民幣500萬元以上;

　　(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱;

　　(3)物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書;

　　(4)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100%：

　　①多層住宅200萬m2;

　?、诟邔幼≌?00萬m2;

　　◎獨立式住宅(別墅)15萬m2;

　?、苻k公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬m2。

　　(5)建立并嚴格執(zhí)行服務質量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統，有優(yōu)良的經營管理業(yè)績。

　　2.二級資質

　　(1)注冊資本人民幣300萬元以上;

　　(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱;

　　(3)物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書;

　　(4)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100%：

　?、俣鄬幼≌?00萬m2;

　　②高層住宅50萬m2;

　?、郦毩⑹阶≌?別墅)8萬m2;

　　④辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬m2。

　　(5)建立并嚴格執(zhí)行服務質量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統，有良好的經營管理業(yè)績。

　　3.三級資質

　　(1)注冊資本人民幣50萬元以上;

　　(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱;

　　(3)物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書;

　　(4)有委托的物業(yè)管理項目;

　　(5)建立并嚴格執(zhí)行服務質量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統。

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　　(二)資質證書的頒發(fā)和管理

　　一級物業(yè)管理企業(yè)資質證書由國務院建設主管部門負責頒發(fā)。二級物業(yè)管理企業(yè)資質證書由省、自治區(qū)人民政府建設主管部門負責頒發(fā)。直轄市人民政府房地產主管部門負責二級和三級物業(yè)管理企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理，設區(qū)的市級人民政府房地產主管部門負責三級物業(yè)管理企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理。

　　(三)資質等級與項目承接

　　物業(yè)管理企業(yè)經主管部門審查評定資質等級后，按照以下規(guī)定承接物業(yè)管理項目：

　　(1)一級資質可以承接各種物業(yè)管理項目。

　　(2)二級資質物業(yè)管理企業(yè)可以承接30萬m2以下的住宅項目和8萬m2以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務。

　　(3)三級資質物業(yè)管理企業(yè)可以承接20萬m2以下住宅項目和5萬m2以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務。

　　物業(yè)管理企業(yè)資質等級的管理程序

　　1.新設立物業(yè)管理企業(yè)的資質申請

　　新設立的物業(yè)管理企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設區(qū)的市的人民政府房地產主管部門申請資質：

　　(1)營業(yè)執(zhí)照;

　　(2)企業(yè)章程;

　　(3)驗資證明;

　　(4)企業(yè)法定代表人的身份證明;

　　(5)物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同。

　　新設立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質等級按照最低等級核定，并設一年的暫定期。

　　2.物業(yè)管理企業(yè)資質等級的核定

　　申請核定資質等級的物業(yè)管理企業(yè)，應當向工商注冊所在地直轄市、設區(qū)的市級人民政府房地產主管部門提交下列材料：

　　(1)企業(yè)資質等級申報表;

　　(2)營業(yè)執(zhí)照;

　　(3)企業(yè)資質證書正、副本;

　　(4)物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同，工程、財務負責人的職稱證書和勞動合同;

　　(5)物業(yè)服務合同復印件;

　　(6)物業(yè)管理業(yè)績材料。

　　資質審批部門應當自受理企業(yè)申請之日起20個工作日內，對符合相應資質等級條件的企業(yè)核發(fā)資質證書;一級資質審批前，應當由省、自治區(qū)人民政府建設主管部門或者直轄市人民政府房地產主管部門審查，審查期限為20個工作日。

　　3.不得批準資質的違規(guī)行為

　　(1)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的;

　　(2)將一個物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理業(yè)務一并委托給他人的;

　　(3)挪用專項維修資金的;

　　(4)擅自改變物業(yè)管理用房用途的;

　　(5)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的;

　　(6)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地，損害業(yè)主共同利益的;

　　(7)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的;

　　(8)物業(yè)服務合同終止時，不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關資料的;

　　(9)與物業(yè)管理招標人或者其他物業(yè)管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標的;

　　(10)不履行物業(yè)服務合同，業(yè)主投訴較多，經查證屬實的;

　　(11)超越資質等級承接物業(yè)管理業(yè)務的;

　　(12)出租、出借、轉讓資質證書的;

　　(13)發(fā)生重大責任事故的。

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　　4.物業(yè)管理企業(yè)資質等級的變更、注銷與撤銷

　　(1)物業(yè)管理企業(yè)的名稱、法定代表人等事項發(fā)生變更的，應當在辦理變更手續(xù)后30日內，到原資質審批部門辦理資質證書變更手續(xù)。

　　(2)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生分立、合并的，應當在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后30日內，到原資質審批部門申請辦理資質證書注銷手續(xù)，并重新核定資質等級。

　　(3)物業(yè)管理企業(yè)破產、歇業(yè)或者因其他原因終止業(yè)務活動的，應當在辦理營業(yè)執(zhí)照注銷手續(xù)后15日內，到原資質審批部門辦理資質證書注銷手續(xù)。

　　(4)有下列情形之一的，資質審批部門或者其上級主管部門，根據利害關系人的請求或者根據職權可以撤銷資質證書：

　?、賹徟块T工作人員濫用職權、玩忽職守作出物業(yè)管理企業(yè)資質審批決定的;

　?、诔椒ǘ殭嘧鞒鑫飿I(yè)管理企業(yè)資質審批決定的;

　?、圻`反法定程序作出物業(yè)管理企業(yè)資質審批決定的;

　?、軐Σ痪邆渖暾堎Y格或者不符合法定條件的物業(yè)管理企業(yè)頒發(fā)資質證書的;

　?、菀婪梢猿蜂N審批的其他情形。

　　5.物業(yè)管理企業(yè)資質年檢

　　物業(yè)管理企業(yè)資質實行年檢制度。各資質等級物業(yè)管理企業(yè)的年檢由相應資質審批部門負責。對符合原定資質等級條件的，物業(yè)管理企業(yè)的資質年檢結論為合格。對不符合原定資質等級條件的，物業(yè)管理企業(yè)的資質年檢結論為不合格，原資質審批部門應當注銷其資質證書，由相應資質審批部門重新核定其資質等級。資質審批部門應當將物業(yè)管理企業(yè)資質年檢結果向社會公布。

　　物業(yè)管理企業(yè)違規(guī)行為的行政處罰

　　1.物業(yè)管理企業(yè)超越資質等級承接物業(yè)管理業(yè)務的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門予以警告，責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。

　　2.物業(yè)管理企業(yè)無正當理由不參加資質年檢的，由資質審批部門責令其限期改正，可處1萬元以上3萬元以下的罰款。

　　3.物業(yè)管理企業(yè)出租、出借、轉讓資質證書的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門予以警告，責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。

　　4.物業(yè)管理企業(yè)不按照本辦法規(guī)定及時辦理資質變更手續(xù)的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門責令限期改正，可處2萬元以下的罰款。

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