當(dāng)前位置: 首頁(yè) > 物業(yè)管理師 > 物業(yè)管理師備考資料 > 物業(yè)管理師《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》考點(diǎn)精選:物業(yè)服務(wù)合同

物業(yè)管理師《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》考點(diǎn)精選:物業(yè)服務(wù)合同

更新時(shí)間:2016-05-06 15:50:23 來(lái)源:環(huán)球網(wǎng)校 瀏覽146收藏29
摘要   【摘要】眾所周知,2015年物業(yè)管理師考試暫停,但是2016年還是要繼續(xù)的,然后2016年物業(yè)管理師考試教材還沒(méi)有出版,考試大綱也并未公布,但是想要報(bào)考2016年物業(yè)管理師考試的考友們可根據(jù)2015年物業(yè)管理師教

  【摘要】眾所周知,2015年物業(yè)管理師考試暫停,但是2016年還是要繼續(xù)的,然后2016年物業(yè)管理師考試教材還沒(méi)有出版,考試大綱也并未公布,但是想要報(bào)考2016年物業(yè)管理師考試的考友們可根據(jù)2015年物業(yè)管理師教材進(jìn)行復(fù)習(xí)。

  物業(yè)服務(wù)合同

  一、物業(yè)服務(wù)合同的概念

  物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主(或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì),下同)之間就物業(yè)管理服務(wù)合同及相關(guān)的物業(yè)管理活動(dòng)所達(dá)成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。

  二、物業(yè)服務(wù)合同的特點(diǎn)

  (1)一般情況下,產(chǎn)權(quán)多元化的物業(yè)管理區(qū)域是由業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下作為合同主體與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

  《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定:“業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。”業(yè)主大會(huì)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò),決定選聘物業(yè)管理企業(yè)后,由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

  (2) 物業(yè)管理涉及群眾的日常生活以及城市的正常秩序,因此各級(jí)政府行政機(jī)關(guān)有必要介入、指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理活動(dòng)。《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)物業(yè)服務(wù)合同主體資格作出了明確確定,要求業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)主委員會(huì)選舉必須符合法定程序,要求物業(yè)管理企業(yè)必須具備相應(yīng)資質(zhì)證書(shū)等,此外,還要求在物業(yè)服務(wù)合同簽訂之后應(yīng)當(dāng)及時(shí)向政府物業(yè)管理主管部門(mén)備案等。

  (3)在訂立物業(yè)服務(wù)合同時(shí),應(yīng)明確不但業(yè)主或物業(yè)使用人要支付在物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中所發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用,物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)取得一定的酬金或利潤(rùn),物業(yè)管理服務(wù)是有償性質(zhì)。

  (4) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)合同的一方主體,一般不可能在選擇物業(yè)管理服務(wù)以及選擇物業(yè)管理企業(yè)方面形成一致的看法,其中的單個(gè)業(yè)主或部分業(yè)主,也不可能拒絕某種物業(yè)管理服務(wù)或某個(gè)物業(yè)管理企業(yè)。因此,只要通過(guò)法定的多數(shù)投票權(quán)數(shù),所有業(yè)主都必須承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)合同責(zé)任。

  三、物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別

  物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于服務(wù)內(nèi)容的條款與前期物業(yè)服務(wù)合同基本相同,主要差別在于:

  (1)訂立合同的當(dāng)事人不同。前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè);物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是業(yè)主(或業(yè)主大會(huì))與物業(yè)管理企業(yè)。

  (2)合同期限不同。前期物業(yè)服務(wù)合同的期限雖然可以約定,但是期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同又開(kāi)始生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同將會(huì)終止。物業(yè)服務(wù)合同期限則由訂立合同雙方約定,與前期物業(yè)服務(wù)合同相比,具有期限明確、穩(wěn)定性強(qiáng)等特點(diǎn)。

  四、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂

  (一)物業(yè)服務(wù)合同的成立

  物業(yè)服務(wù)合同的成立,是指合同雙方當(dāng)事人就合同主要條款達(dá)成一致,且采用書(shū)面的形式訂立,雙方當(dāng)事人一經(jīng)簽字或蓋章,合同即成立。

  (二)物業(yè)服務(wù)合同的生效

  物業(yè)服務(wù)合同通常在成立時(shí)即生效。如果合同附生效條件,則在該條件成就時(shí)生效。

  (三)簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)

  1.明確業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)

  除了《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)應(yīng)有的權(quán)利義務(wù)之外,業(yè)主委員會(huì)的其他一些權(quán)利義務(wù),也應(yīng)在服務(wù)合同里明確約定。例如,業(yè)主委員會(huì)有權(quán)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量,按照合同規(guī)定的程序提出意見(jiàn)并要求限期整改。同時(shí),業(yè)主委員會(huì)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù),包括督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)費(fèi),積極配合物業(yè)管理企業(yè)工作,尊重物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化的管理方式和措施等。

  2.明確物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)

  本著權(quán)利和義務(wù)對(duì)等的原則,在賦予物業(yè)管理企業(yè)管理整個(gè)小區(qū)日常事務(wù)的權(quán)利時(shí),也要明確物業(yè)管理企業(yè)所承擔(dān)的義務(wù)與責(zé)任,并且盡可能予以細(xì)化。

  3.對(duì)違約責(zé)任約定

  履行合同中如有一方違約就應(yīng)該賠償另外一方的損失。損失的計(jì)算及賠償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該按照《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定進(jìn)行具體表述。對(duì)于不可抗力,如地震、戰(zhàn)爭(zhēng)等造成的損失應(yīng)該免于賠償。要在服務(wù)合同里明確雙方違反約定應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任,約定的責(zé)任要具有使用性和可操作性。

  4.對(duì)免責(zé)條款的約定

  在物業(yè)服務(wù)合同約定中,訂立合同各方應(yīng)本著公平合理、互涼互讓的原則,根據(jù)物業(yè)的具體情況設(shè)立免責(zé)條款,明確免責(zé)的事項(xiàng)和內(nèi)容。例如,在物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)當(dāng)明確約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)不包含業(yè)主與物業(yè)使用人的人身保險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)保管等費(fèi)用,排除物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主及物業(yè)使用人的人身、財(cái)產(chǎn)安全保護(hù)、保管等義務(wù),以免產(chǎn)生歧義,引發(fā)不必要的糾紛。

  環(huán)球網(wǎng)校友情提示:環(huán)球網(wǎng)校物業(yè)管理師考試頻道為您提供物業(yè)管理師《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》考點(diǎn)精選:物業(yè)服務(wù)合同,望各位考友隨時(shí)關(guān)注。亦可登錄物業(yè)管理師論壇,下載資料、交流學(xué)習(xí)!

    編輯推薦:

    2016年物業(yè)管理師考試時(shí)間

    物業(yè)管理師掛靠行情

    國(guó)務(wù)院關(guān)于物業(yè)管理師變更為中央審批的決定

    物業(yè)管理師資格證書(shū)含金量

    物業(yè)管理師報(bào)考條件2016

    物業(yè)管理師免考科目有哪些?

 

  【摘要】眾所周知,2015年物業(yè)管理師考試暫停,但是2016年還是要繼續(xù)的,然后2016年物業(yè)管理師考試教材還沒(méi)有出版,考試大綱也并未公布,但是想要報(bào)考2016年物業(yè)管理師考試的考友們可根據(jù)2015年物業(yè)管理師教材進(jìn)行復(fù)習(xí)。

  5.物業(yè)服務(wù)合同的主要條款宜細(xì)不宜粗

  物業(yè)服務(wù)合同及相關(guān)活動(dòng)規(guī)范是合同簽訂的主要目的。在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí),要特別注意以下主要條款:

  (1)項(xiàng)目,即應(yīng)逐項(xiàng)寫(xiě)清管理服務(wù)項(xiàng)目。如“房屋建筑公用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理”、“共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)運(yùn)行和管理 ”、“環(huán)境衛(wèi)生”等。

  (2)內(nèi)容,即各項(xiàng)項(xiàng)目所包含的具體內(nèi)容,越詳細(xì)越好。例如,房屋建筑公用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理項(xiàng)目?jī)?nèi)容應(yīng)包括樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu),環(huán)境衛(wèi)生應(yīng)覆蓋的部分,安全防范的實(shí)施辦法等。

  (3)標(biāo)準(zhǔn),即各項(xiàng)項(xiàng)目具體內(nèi)容的管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。例如,垃圾清運(yùn)的頻率(是一天一次,還是兩天一次)、環(huán)境衛(wèi)生的清潔標(biāo)準(zhǔn)、安全防范具體標(biāo)準(zhǔn)(門(mén)衛(wèi)職責(zé)、是否設(shè)立巡邏崗)等等。此外,還要注意在明確質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)時(shí)要少用或不用帶有模糊概念的詞語(yǔ),例如,要避免用“整潔”等用詞,因?yàn)樵诤贤膱?zhí)行過(guò)程中很難讀是否整潔作出準(zhǔn)確的判斷。

  (4)費(fèi)用,即在前述的管理服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)下應(yīng)收取的相應(yīng)費(fèi)用。物業(yè)管理服務(wù)是分檔次的,不同檔次收取的費(fèi)用是有較大差異的。在明確了解了項(xiàng)目、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)后,費(fèi)用的確定往往的雙方爭(zhēng)論和討論的焦點(diǎn)。在確定合理的費(fèi)用時(shí),要經(jīng)過(guò)詳細(xì)的內(nèi)容測(cè)算和橫向比較。

  為防止合同過(guò)長(zhǎng),雙方還可就具體問(wèn)題增加合同附件。

  6.合同的簽訂要實(shí)事求是

  物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)是一個(gè)過(guò)程,有時(shí)需分期實(shí)施。在訂立合同尤其是簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議時(shí)應(yīng)充分考慮這點(diǎn),既要實(shí)事求是,又要留有余地。比如,對(duì)于“24小時(shí)熱水供應(yīng)”的服務(wù)承諾,在最初個(gè)別業(yè)主入住時(shí),一般無(wú)法提供,因此在合同中應(yīng)予以說(shuō)明,并給出該項(xiàng)服務(wù)提供的條件與時(shí)機(jī)以及承諾在未提供該項(xiàng)服務(wù)時(shí)適當(dāng)減免物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。又如,當(dāng)分期規(guī)劃建造一個(gè)住宅區(qū)時(shí),在首期的合同中就不應(yīng)把小區(qū)全部建設(shè)后才能提供的服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容列入。

  7.明確違約責(zé)任的界定及爭(zhēng)議的解決方式

  在物業(yè)管理實(shí)踐中,難免會(huì)產(chǎn)生各種各樣的問(wèn)題。這些問(wèn)題既可能發(fā)生在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主 ,也可能發(fā)生在業(yè)主之間;既有違法的問(wèn)題,也有違約、違規(guī)以及道德和認(rèn)識(shí)水平不足的問(wèn)題。顯然,對(duì)于不同性質(zhì)、不同層面的問(wèn)題、矛盾與糾紛,要通過(guò)不同的途徑、采取不同的處理方式來(lái)解決。

  一般情況下,有爭(zhēng)議的合同應(yīng)通過(guò)友好協(xié)商解決。如果協(xié)商不成,則可依照合同中約定的仲裁條款請(qǐng)求仲裁委員會(huì)仲裁,或者向人民法院提起訴訟。

  五、物業(yè)服務(wù)合同的終止

  物業(yè)服務(wù)合同可以因下列原因終止:

  (1)物業(yè)服務(wù)合同約定的期限屆滿,雙方?jīng)]有續(xù)簽合同的;

  (2)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會(huì)雙方協(xié)商一致解除合同的;

  (3)因不可抗力致使物業(yè)服務(wù)合同無(wú)法履行的,物業(yè)服務(wù)合同將自然終止;

  (4)物業(yè)管理企業(yè)如被宣告破產(chǎn),應(yīng)按照國(guó)家規(guī)定進(jìn)行破產(chǎn)清算,物業(yè)管理合同自然無(wú)法繼續(xù)履行;

  (5)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

  環(huán)球網(wǎng)校友情提示:環(huán)球網(wǎng)校物業(yè)管理師考試頻道為您提供物業(yè)管理師《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》考點(diǎn)精選:物業(yè)服務(wù)合同,望各位考友隨時(shí)關(guān)注。亦可登錄物業(yè)管理師論壇,下載資料、交流學(xué)習(xí)!

    編輯推薦:

    2016年物業(yè)管理師考試時(shí)間

    物業(yè)管理師掛靠行情

    國(guó)務(wù)院關(guān)于物業(yè)管理師變更為中央審批的決定

    物業(yè)管理師資格證書(shū)含金量

    物業(yè)管理師報(bào)考條件2016

    物業(yè)管理師免考科目有哪些?

 

分享到: 編輯:環(huán)球網(wǎng)校

資料下載 精選課程 老師直播 真題練習(xí)

物業(yè)管理師資格查詢

物業(yè)管理師歷年真題下載 更多

物業(yè)管理師每日一練 打卡日歷

0
累計(jì)打卡
0
打卡人數(shù)
去打卡

預(yù)計(jì)用時(shí)3分鐘

物業(yè)管理師各地入口
環(huán)球網(wǎng)校移動(dòng)課堂APP 直播、聽(tīng)課。職達(dá)未來(lái)!

安卓版

下載

iPhone版

下載

返回頂部