物業(yè)管理師《物業(yè)管理實務》考點精選:合同的要件
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三、合同的要件
合同要件即有效合同應當具備的必要條件包括以下幾個方面。
(一)當事人的締約能力
當事人締約能力,即指合同當事人應當具備的合法資格。具體而言,訂立合同的當事人應當具備相應的民事權利能力和民事行為能力,可以是自然人,也可以是法人或其他組織。作為法人和其他組織,這些主體在訂立合同時,必須具有相應的法律資格。
(二)當事人的真實意思表示
當事人同意的真實,即合同應當是雙方當事人意思表示的真實反映。合同的訂立是基于“契約自由”的原則,而“契約自由”是建立在當事人真實意思表示基礎上的。因此,如果合同內容不能反映當事人的真實意思,該合同就必然屬于無效合同。
(三)合同的內容合法
合同的內容不合法,會致使合同無效。因此,合同的內容必須符合法律、法規(guī)的規(guī)定,符合社會的公共利益。
(四)合同的形式合法
合同形式是合同當事人所達成協(xié)議的表現(xiàn)形式,是合同內容的載體。合同的形式必須遵守法律、法規(guī)的有關規(guī)定,否則也將構成合同的無效?!吨腥A人民共和國合同法》第十條就明確規(guī)定:“當事人訂立合同,有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的,應當采用書面形式。當事人約定采用書面形式的,應當采用書面形式。”這條規(guī)定的實質就是要求合同形式必須合法。
訂立的合同如果不符合上述四個合同要件之一,就不具備合同生效的基本條件。
四、口頭合同、書面合同、事實合同
(一)口頭合同
口頭合同是指當事人以對話的方式就合同的主要條款協(xié)商一致達成的協(xié)議。除了當事人面對面協(xié)商達成的口頭協(xié)議之外,當事人通過電話以及第三人從中撮合、轉達意思達成一致的表示一般也都認為屬于口頭合同。
口頭合同的優(yōu)點是簡便易行,缺點是一旦發(fā)生糾紛難以查據(jù)。因此,口頭合同一般適用于數(shù)額較小、即付即清、經濟關系比較簡單、信用較好的老客戶。對于標的金額大、時間周期較長、法律關系復雜、不太了解對方信用的情況,就應該采用書面合同。在實踐中,有些口頭合同雖然已經履行完畢,還會因質量等問題而引發(fā)糾紛,如物業(yè)裝飾裝修等工程,當事人之間應該訂立書面合同。
(二)書面合同
所謂書面合同,就是指當事人采用文字、圖形及表格等方式將雙方協(xié)商一致達成的協(xié)議表述出來的一種合同形式。當事人雙方協(xié)商成文后簽字或蓋章形成的合同書、協(xié)議書、公約等一般都屬于書面合同的形式,如前期物業(yè)服務合同、物業(yè)服務合同、業(yè)主公約等。通過信件、電報、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換以及電子郵件等通信工具或形式進行協(xié)商達成的協(xié)議,也屬于書面合同。
合同采用書面形式,不僅可以強化雙方當事人的責任心,敦促雙方嚴肅認真全面履行合同義務,而且在發(fā)生糾紛時,可以形成比較可靠的證據(jù)。因此,只要條件允許,合同應當盡可能采用書面形式。
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【摘要】眾所周知,2015年物業(yè)管理師考試暫停,但是2016年還是要繼續(xù)的,然后2016年物業(yè)管理師考試教材還沒有出版,考試大綱也并未公布,但是想要報考2016年物業(yè)管理師考試的考友們可根據(jù)2015年物業(yè)管理師教材進行復習。
(三)事實合同
《中華人民共和國合同法》第十二條規(guī)定:“當事人訂立合同,有書面形式、口頭形式和其他形式。”其他形式主要指行為合同形式,也就是通常人們所說的事實合同。事實合同是指當事人雙方不直接用口頭或者書面形式進行意思表示,而是通過實施某種具體行為方式進行意思表述所達成的協(xié)議。
在現(xiàn)實生活中存在著大量的事實合同。如顧客到自選商場購買商品,直接到貨架上拿取商品,支付價款后合同即成立;又如車主將車輛開到停車場進口處,即表示要進入停車場停放車輛,停車場管理員將停車倒閘打開允許車輛入內后車輛停放合同即成立。
五、合同簽訂應遵循的基本原則
合同受法律法規(guī)約束,其簽訂和履行應當遵循《中華人民共和國合同法》規(guī)定的以下五項基本原則。
(一)主體平等
合同當事人的法律地位平等,一方不得竟自己的意志強加給另一方。任何民事主體在法律人格上也是一律平等的,享有獨立的人格,不受他人的支配、干涉和控制。只有合同當事人的人格平等,才能實現(xiàn)合同當事人的法律地位平等。合同當事人平等是商品經濟的必然前提和必然產物,也是社會主義市場經濟對交易秩序和經濟秩序的具體要求。
(二)合同自由
當事人依法享有自愿訂立合同的權利,任何單位和個人不得非法干預。合同自愿原則,也就是合同自由原則,或稱為契約自由原則。其涵義包括締結合同、選擇締約相對人、選擇合同方式、決定合同內容、解釋合同的自愿或自由。當然,實行合同自由原則,并不排除法律以及國家對合同的適當干預和限制。
(三)權利義務公平對等
在經濟活動中,合同的任何一方當事人既享有權利,也承擔相應義務,權利義務相對等。誠實信用原則,公平原則規(guī)范合同當事人之間的利益關系、制約對合同自由原則的濫用,要求形式的公平(即合同主體的法律地位)和實質的公平。合同的實質公平,是指雙方當事人的權利、義務必須大體對等。對于顯失公平的合同,當事人一方有權要求法院或者仲裁機構予以撤銷或變更。
(四)誠實信用
誠實信用原則,也稱為誠信原則。誠信信用原則是民法、合同法的最基本原則。誠實信用原則,是指民事主體在從事包括合同行為在內的民事活動時,應該誠實守信,以善意的方式行使自己的權利和履行自己的義務,不得有任何欺詐行為。誠實信用原則適用彈性相當大,具有確定行為規(guī)則、平衡利益沖突、解釋法律與合同三大基本功能。誠實信用原則體現(xiàn)了社會主義精神文明和道德規(guī)范的要求。
(五)守法和維護社會公益
當事人訂立合同、履行合同,應當遵守法律法規(guī),遵守社會公德,不得撓亂社會經濟秩序,損害社會公共利益,這是人們社會公共生活的基本準則。維護社會公益原則,也就是公序良俗原則,包括社會公德、公共秩序和善良風俗。守法和維護社會公益原則,是合同法的最高要求。
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