房地產(chǎn)組合投資管理

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　　房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，對物業(yè)經(jīng)營管理產(chǎn)生了越來越多的需求，房地產(chǎn)投資信托基金、大型企業(yè)和機構、金融保險企業(yè)等物業(yè)資產(chǎn)的業(yè)主或投資者，已經(jīng)產(chǎn)生了對房地產(chǎn)組合投資管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、設施管理和不良物業(yè)資產(chǎn)管理的需求。這些需求的快速增長趨勢，為物業(yè)管理企業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。

　　第一節(jié)　房地產(chǎn)組合投資管理

　　組合投資管理是一種不同于個別資產(chǎn)管理的新型投資管理理論，最早應用于證券投資領域。投資者進行組合投資是為了降低投資風險并實現(xiàn)收益最大化的目標。通過科學的組合投資，投資者可以在收益與風險之間找到平衡點，即在風險既定的條件下實現(xiàn)收益最大化，或在收益既定的前提下使風險盡可能降低。隨著物業(yè)經(jīng)營管理的發(fā)展，組合投資理論將在房地產(chǎn)投資管理中得到廣泛應用。

　　一、房地產(chǎn)組合投資管理的概念

　　(一)組合投資管理

　　管理是指對一個經(jīng)濟單位所擁有的資源――人力資源、金融資源、物資資源和信息資源等以有效的方式進行計劃、組織、領導和控制，實現(xiàn)預定目標的行為過程。一般說來，管理有兩種含義：一種偏重于控制、調節(jié)，指政府對企業(yè)或上級對下級采取的行為;另一種偏重于經(jīng)營、運籌，是機構內(nèi)部人員對自身的經(jīng)濟活動的內(nèi)容 (結構、數(shù)量、時間和空間的安排)所采取的行為。組合投資管理屬于后一種，是指投資管理者按照投資方針和政策，在投資分析的基礎上，將投資資金用于購置多種資產(chǎn)，形成投資組合，并對投資組合進行動態(tài)監(jiān)控、調整，以期獲得預定收益的行為。

　　根據(jù)上述組合投資管理的定義可以看出，組合投資管理包含三個要素：管理對象、管理者與管理方法。組合投資管理的對象是由多種資產(chǎn)構成的投資組合;管理者是指構建投資組合并對其進行監(jiān)控、調整的人員或機構;管理方法是指識別證券收益風險結構、設計投資組合及調整優(yōu)化投資組合等一系列方法。在三要素中，管理者是第一位的，其余兩要素則處于從屬地位。因為一個優(yōu)秀的管理者，不僅可以充分利用現(xiàn)有投資管理技術與方法，而且還有能力創(chuàng)新管理方法，對可供選擇的投資對象進行篩選、搭配，構建出優(yōu)化投資組合，以取得優(yōu)異的投資績效。

　　(二)房地產(chǎn)組合投資管理

　　房地產(chǎn)組合投資是房地產(chǎn)資產(chǎn)的集合或者組合。雖然投資組合可以只包括一種資產(chǎn)，但人們通常認為投資組合是不同類型資產(chǎn)的混合。

　　房地產(chǎn)組合投資管理，即對房地產(chǎn)資產(chǎn)的集合進行優(yōu)化組合、協(xié)調、管理的過程，包括確定業(yè)主的投資目標，評估資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)，審批資產(chǎn)管理公司提出的物業(yè)更新改造計劃，保持資產(chǎn)的良好運行狀態(tài)和市場競爭力，就新購置物業(yè)或處置物業(yè)做出決策等以實現(xiàn)組合投資收益的最大化。

　　房地產(chǎn)組合投資管理的主要工作包括：與投資者溝通并制定組合投資的目標和投資準則，制定并執(zhí)行組合投資策略，設計和調整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結構，負責策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應用，監(jiān)督物業(yè)購買、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策，評估組合投資績效，客戶報告與現(xiàn)金管理等。

　　通常，投資者既關心投資的預期收益率，也關心投資的風險。將不同類型的投資組合在一起時，可以降低投資組合的風險，而投資組合的收益沒有發(fā)生變化，或者變化很小(相對風險的下降幅度)。將不同類型的投資組合起來的，也就是投資多元化的過程。投資多元化的價值來源于資產(chǎn)組合過程中獲得的風險的下降。如果不考慮稍微高一點(在某些情況下并不高)的交易成本，這種風險的下降對投資者而言是沒有成本的。所以，現(xiàn)代投資者更多的是持有多元化的投資組合，或者多元化的投資組合的一部分。

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　　二、組合投資管理的內(nèi)容與步驟

　　組合投資管理是一項十分復雜的系統(tǒng)工程，這一過程涉及到計劃、分析、選擇、監(jiān)督與調整等方面，需要管理的內(nèi)容眾多。

　　通常，組合投資管理工作包括如下五個步驟：

　　(一)制訂投資方針和政策

　　制定投資方針和政策是組合投資管理的第一步。如前所述，不同的投資者受投資資金來源、財務狀況、納稅狀況等諸多因素的影響，其投資目的各不相同。要實現(xiàn)投資者預期的特定投資目標，就必須事先確定投資方針和政策。

　　投資者從事房地產(chǎn)投資時，投資的對象主要是不同區(qū)位、不同類型的物業(yè)，必然要與風險、收益、投資期限等因素發(fā)生聯(lián)系，因此，制定投資方針和政策需考慮：投資數(shù)量、對風險的承受能力和投資期限等。

　　(二)投資分析

　　投資分析是組合投資管理的第二步，包括宏觀分析、行業(yè)分析及微觀分析等，其目的在于分析影響投資活動的各種因素(諸如宏觀經(jīng)濟因素、市場微觀因素、政治因素等)及區(qū)域規(guī)劃的變化，從而識別不同投資對象的收益風險特征，判斷投資對象的現(xiàn)行價格是否合理，從而尋找較好的投資機會，為構建投資組合奠定基礎。

　　(三)構建投資組合

　　構建投資組合是組合投資管理中重要的一步。任何投資目標都需要借助投資組合來加以實現(xiàn)，因此，在投資方針和政策的指導下，依據(jù)投資分析的結果，采用恰當?shù)姆椒ㄟx擇不同物業(yè)建立一個適當?shù)耐顿Y組合，就顯得尤為重要。在構建投資組合的過程中，定時、選擇、多樣化等重要問題是組合投資管理者必須考慮的。

　　定時是指對市場時機的把握，同宏觀分析密切。通過宏觀分析，可以對市場的未來走勢做出預測，從而把握進出市場的時機并合理配置用于各類資產(chǎn)的資金數(shù)量。選擇是指確定對哪些物業(yè)進行投資，投資的比例是多少，同微觀分析有關。多樣化是指為了減少非系統(tǒng)風險而采用的分散投資策略。

　　(四)投資組合的調整

　　對投資組合進行適當?shù)恼{整是確保實現(xiàn)投資目標的重要手段。國民經(jīng)濟的漲滯、行業(yè)的盛衰、政府的政策等諸多內(nèi)外部因素隨著時間的推移會發(fā)生變化，進而影響各種物業(yè)的收益、風險結構。于是，某些原來沒有吸引力的物業(yè)可能會變得具有吸引力，而原來具有吸引力的物業(yè)卻可能喪失了吸引力，因此，對于已建立的投資組合，必須進行不斷的監(jiān)控，一旦市場的變化使其不能滿足投資者的要求，不利于投資目標的實現(xiàn)，就應及時地對投資組合進行調整。

　　(五)投資組合績效評估

　　投資組合績效評估是組合投資管理的最后一個環(huán)節(jié)，是按照一定的標準，采用科學的方法來檢查和評定投資組合管理者對職責的履行程度和工作成績。

　　通常，投資組合績效評估的方法是將所要評估的投資組合成果與其他可替代的投資組合的績效進行比較，并進而考察投資績效是源于投資管理者的技能還是運氣。

　　如果投資組合的管理者本身就是資產(chǎn)的所有者，則好的投資績效將鼓勵原有的資產(chǎn)組合繼續(xù)保留，而差的投資績效則會推動資產(chǎn)所有者調整投資過程或資產(chǎn)組合。如果投資組合的管理者不是所有者而是代理者，則好的投資績效可使管理者受到委托人的獎勵，而差的投資績效將導致資產(chǎn)所有者對管理者約束的增加或導致委托人對投資資金的轉移。

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　　三、組合投資理論在房地產(chǎn)領域的應用

　　組合投資理論在房地產(chǎn)投資決策中的應用步驟是：

　　(1)投資者確定投資目標和準則，投資的計劃和措施。這些計劃和措施將用于選擇投資的城市、子市場和房地產(chǎn)類型。它們應能保證選擇的結果有效地利用市場所處階段的預測結果。

　　(2)檢驗可供選擇的房地產(chǎn)項目是否符合基本的市場周期規(guī)律和其他隱含準則。

　　(3)用基本的財務可行性分析模型來分析每一個房地產(chǎn)項目。該財務可行性分析模型考慮了市場發(fā)展的相關信息，如在出租率和租金相對較低但迅速增長的復蘇階段，應使用一個較低的資本化率。

　　(4)要進行合約的初步談判，商定所選資產(chǎn)的購置條件。

　　(5)詳細可行性研究，要在經(jīng)濟周期和市場周期的背景中預測出租率、租金率、經(jīng)營成本和資本成本。

　　(6)選擇合理的融資與稅收結構，以便做出更好的資金安排。

　　(7)將預測數(shù)據(jù)用于分析投資的折現(xiàn)后現(xiàn)金流，進而評估房地產(chǎn)項目的收益率、風險和對投資組合的影響。

　　(8)進行談判，安排物業(yè)的交接事宜。

　　(9)根據(jù)在房地產(chǎn)景氣循環(huán)基礎上得到的折現(xiàn)現(xiàn)金流的預測結果，制定投資戰(zhàn)略，并據(jù)此對購置的房地產(chǎn)進行管理，如在預期市場將處于復蘇階段的時候，逐步上調租金或更新短期合約。

　　(10)在合適的市場時點做出處置物業(yè)的決策，同時安排下一步的投資事宜。這時，投資者就完成了一個完整的投資生命周期并改變了其投資組合。

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