2014物業(yè)管理師制度與政策:物業(yè)服務收費管理

　　物業(yè)服務收費管理

　　根據《價格法》和《條例》的基本精神，2003年11月，國家發(fā)展改革委員會和建設部聯合頒布了《物業(yè)服務收費管理辦法》。該辦法對物業(yè)服務收費的定價形式、收費形式、費用構成，相關主體的權利義務以及監(jiān)管措施等均作出具體規(guī)定。

　　(一)物業(yè)服務收費定價形式

　　《價格法》對于包括服務收費在內的價格管理，規(guī)定了三種定價形式：

　　一是政府定價：是指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍制定的價格。

　　二是政府指導價：是指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度，指導經營者制定的價格。

　　三是市場調節(jié)價：是指由經營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。

　　我國開展物業(yè)管理以來，政府價格主管部門和房地產主管部門，對高檔公寓、別墅和非住宅的物業(yè)服務收費管理，一般都實行市場調節(jié)價，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)根據不同的服務項目和標準協商議定，主管部門只作備案登記。對普通住宅的物業(yè)服務收費，開始則采取了較為嚴格的管理措施，一般都采取政府定價和政府指導價的管理方式，其中絕大多數物業(yè)項目都是采取政府定價管理方式。

　　以政府定價方式管理物業(yè)服務收費，在物業(yè)管理活動開展初期，對于推行物業(yè)管理，穩(wěn)定物業(yè)管理收費秩序，發(fā)揮了重要的積極作用。但是，隨著物業(yè)管理活動的全面展開，以政府定價方式管理物業(yè)服務收費，也逐漸暴露各種弊端。

　　為此，《物業(yè)服務收費管理辦法》不再規(guī)定政府定價形式，僅采取政府指導價和市場調節(jié)價對物業(yè)服務收費進行管理。

　　物業(yè)服務收費實行政府指導價的具體方式是，由房地產行政主管部門根據物業(yè)管理服務的實際情況和管理要求，制定物業(yè)管理服務的等級標準，然后由有定價權限的價格主管部門會同房地產行政主管部門，測算出各個等級標準的物業(yè)管理服務基準價格及其浮動幅度。各物業(yè)管理服務項目的具體收費標準，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據規(guī)定的基準價和價格浮動幅度，結合本物業(yè)項目的服務等級標準和調整因素，在物業(yè)服務合同中約定。

　　以上可以看出，采取政府指導價收費的物業(yè)服務項目，價格主管部門不再針對具體物業(yè)項目審批收費標準，而是針對物業(yè)管理主管部門制定的服務標準制定價格幅度，以便指導業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據具體服務情況協商服務價格。

　　實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，則完全由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)按照市場原則自由協商價格并在物業(yè)服務合同中約定，政府不予干預。

　　考慮各地經濟發(fā)展狀況與市場環(huán)境不盡相同，《物業(yè)服務收費管理辦法》規(guī)定：“物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門確定。”