2014物業(yè)管理師制度與政策:物業(yè)服務(wù)收費形式

　　物業(yè)服務(wù)收費形式

　　1.包干制收費形式

　　《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》規(guī)定：“包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式?！睂嵭形飿I(yè)服務(wù)專用包干制的，物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。

　　包干制是目前我國住宅物業(yè)服務(wù)收費普遍采用的形式。包干制收費形式下，業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同支付固定的物業(yè)服務(wù)費用后，物業(yè)管理企業(yè)必須按照物業(yè)服務(wù)合同要求和標(biāo)準(zhǔn)完成物業(yè)管理服務(wù)。換句話說，就是物業(yè)管理企業(yè)的盈虧自負，無論收費率高低或物價波動，物業(yè)管理企業(yè)都必須按照合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供相應(yīng)服務(wù)。

　　包干制物業(yè)收費形式比較簡捷，但交易透明度不高。在收費率偏低時，容易導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)虧損;在市場不規(guī)范時，個別物業(yè)管理企業(yè)可能通過減少物業(yè)服務(wù)成本來保證企業(yè)利潤，業(yè)主的權(quán)益可能受到侵害。

　　2.酬金制收費形式

　　《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》規(guī)定：“酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。”實行物業(yè)服務(wù)酬金的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

　　酬金制也稱傭金制，這種物業(yè)服務(wù)收費方式在非住宅物業(yè)管理項目中較多采用，目前，不少高檔住宅物業(yè)管理也已采用。酬金制的物業(yè)服務(wù)支出由業(yè)主負擔(dān)，物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，運用自身的管理知識、經(jīng)驗和專業(yè)技能組織實施物業(yè)管理服務(wù)，并取得事前約定比例或數(shù)額的酬金。

　　為保證實施物業(yè)管理服務(wù)所需費用，酬金制要求業(yè)主按照經(jīng)過審議的預(yù)算和物業(yè)管理合同的約定，先行向物業(yè)管理企業(yè)預(yù)付物業(yè)服務(wù)支出。物業(yè)服務(wù)支出為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)對所收的物業(yè)服務(wù)支出僅屬代管性質(zhì)，不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。

　　根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》規(guī)定，實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：

　　(1)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況;

　　(2)業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù);

　　(3)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)配合業(yè)主大會按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進行審計。