2014物業(yè)管理師制度與政策:物業(yè)使用與維護(hù)

　　物業(yè)使用與維護(hù)

　　《條例》對(duì)各主體在使用和維護(hù)物業(yè)行為進(jìn)行了明確的規(guī)范。

　　一、公共建筑和共用設(shè)施規(guī)劃用途不得擅自改變

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，是滿(mǎn)足業(yè)主正常的生產(chǎn)、生活需求所必需的。因此，無(wú)論業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)，都不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途。但是，因原規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理或?qū)嶋H需要，存在確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的客觀情況。為保證城市規(guī)劃的有序進(jìn)行和防止對(duì)公共利益造成侵害，對(duì)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的情況，當(dāng)事人必須依照法律程序進(jìn)行，通過(guò)向規(guī)劃部門(mén)提出申請(qǐng)，經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)后方可實(shí)施。

　　二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路場(chǎng)地不得擅自占用與挖掘

　　對(duì)于業(yè)主因維修物業(yè)或者公共利益需要，確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的情況，為加強(qiáng)管理和保護(hù)公共利益，當(dāng)事業(yè)主不得擅自實(shí)施占用、挖掘行為，只有在征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)同意的情況下才可實(shí)施。物業(yè)管理企業(yè)因維修物業(yè)或者公共利益需要確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，也必須征得業(yè)主委員會(huì)的同意，不得擅自施工。無(wú)論業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地，均應(yīng)當(dāng)在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

　　三、公用事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)依法履行相關(guān)管線(xiàn)和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任

　　《條例》明確規(guī)定，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線(xiàn)和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

　　規(guī)定供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位，因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。

　　四、業(yè)主裝飾裝修房屋應(yīng)當(dāng)依法規(guī)范

　　裝飾裝修房屋是業(yè)主的權(quán)利，但這一權(quán)利的行使應(yīng)以不損害他人利益和社會(huì)公共利益為前提。在一個(gè)存在多業(yè)主的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主裝飾裝修房屋的行為有可能會(huì)對(duì)其他業(yè)主造成影響。鑒于此，《條例》規(guī)定了業(yè)主裝修房屋前對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的告知義務(wù)。

　　《條例》規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)在知道業(yè)主裝修后應(yīng)當(dāng)將相關(guān)禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。一是可以幫助業(yè)主更好地裝飾裝修房屋;二是可以起到預(yù)防作用，避免出現(xiàn)違法裝修或者裝修擾民的情況。

　　五、利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)規(guī)定

　　《條例》關(guān)于利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，主要作三方面的規(guī)定：一是原則規(guī)定了利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的辦理程序，二是明確相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)對(duì)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的事前否決權(quán)，三是確定業(yè)主由于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益的使用方向。

　　利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)需要征得業(yè)主大會(huì)的同意是因?yàn)闃I(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)著物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)需要經(jīng)過(guò)物業(yè)管理企業(yè)的同意是由物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)性質(zhì)和服務(wù)內(nèi)容決定的。

　　關(guān)于利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得經(jīng)營(yíng)收益的使用問(wèn)題，各方面的認(rèn)識(shí)比較一致，即應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補(bǔ)充住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。為尊重全體業(yè)主的意愿和特殊使用需要，本條規(guī)定“業(yè)主所得收益也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用”。

　　利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)的前提是，必須符合國(guó)家、地方有關(guān)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備安全使用、管理等相關(guān)要求及規(guī)定。在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，還必須按照國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定辦理有關(guān)合法經(jīng)營(yíng)手續(xù)。

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